从森德向实达集团买地告吹谈起

1 月 7日, 2024 下午 5:45

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《五风十雨》专栏 – 五日一风，十日一雨。

辜柯福

周五（1月5日），森德公司(SCIENTX，4731，主板工业股)在股市收市后宣布，半年前向实达集团(SPSetia，8664，主板建筑股)买地计划告吹。这个消息对1/4或25%业务来自房产及积极买地扩充的森德公司，是个不小的打击。

森德公司和实达集团5日齐齐宣布，由于未能获得首相署经济策划单位（EPU）批准，两家公司在2023年7月5日签署的有条件买卖合约失效。实达集团会把定金加上利息退还给森德公司。

森德公司去年7月5日宣布，以5亿4765万令吉向实达集团买下8片柔佛地不老土地，总面积约959.721英亩。有关土地与森德公司现有发展项目比邻，可带来规模效益。实达集团则表示，脱售土地可改善其负债率，加快其柔佛州现有城镇项目的进度，带来盈利贡献。

从下图可看到，这宗交易不但涉及近千英亩地理位置优良地皮，处于士乃国家机场东面18公里；及新山北面28公里；更重要的是位于森德公司现有发展项目隔壁，机会难得。

森德公司原本打算买这块地兴建1万2000个可负担房子，该公司当时虽没公布涉及发展总值，但按地价占发展项目约两成成本估算，发展总值可达25亿令吉。

森德公司与实达集团签订的是有条件买卖合约，条件之一便是须在既定时限内取得涉及各照的批准，其中包括经济策划单位。

EPU的功能与角色

为何买卖地皮须首相署经济策划单位批准？经济策划单位到底扮演怎样的角色？

在我国做生意，除了须遵守法律及条规之外，不能忽略的一点是政府在各领域设下的土著固打及政治因素。

经济策划单位是负责审批本地与外资重大投资及并购案的关键单位，界定投资/并购重大与否的因素除了交易加码，还有涉及的领域或行业、土著参与权、及是否会会引起种族敏感等，权力极大。须经过经济策划单位关卡的不单只是股权买卖或新投资，除了住宅房产之外，所有2000万令吉及以上的产业、地皮及产业公司股权买卖，都得寻求这单位的批准。

经济策划单位2014年3月1日修订的最新产业收购指南，清楚做出两个指示。1.非土著直接收购2000万令吉及以上产业，并会削减土著或政府机关拥有权；2.非土著收购土著或政府机关的公司，交易价格超过2000万令吉，而被收购的公司的资产超过50%是产业，都得寻求经济策划单位的书面批准。

10年前实达集团前大股东兼首席执行员丹斯里刘启盛把手上股权卖给国民投资公司（PNB），并离开实达集团另起炉灶后，实达集团便成为官股，目前，PNB连同土著股票信托公司（ASB）、公积金局、及公务员退休金局（KWAP)等合计持有实达集团超过76%股权。

和所有把关的政府单位一样，被否决的交易一般都不会获得直截了当的原因。以森德公司与实达集团为例，这宗交易加码虽超过5亿令吉，单看价码好像很大，但对资产总值298亿令吉的实达集团而言，这宗卖地交易的总额只占资产总值1.8%，影响有限。

除了森德公司与实达集团的交易，莫实得控股去年8月24日把莫实得种植33%股权卖给吉隆甲洞，过后再联手私有化莫实得种植，同样被迫喊停，但出手拦阻的不是经济策划单位，而是政治压力。因这宗交易引来反对党国盟的追击，紧咬不放。其中土团党马樟国会议员袁怀绍及伊斯兰党本同国会议员阿旺哈欣更直接说明，LTAT与莫实得控股把莫实得种植卖给华人企业家会削弱土著权益。

换句话说，即便没有法定条例规范或限制，土著与非土著之间的交易在政治压力同样得做出妥协。

僵化的固打制虽可让土著高枕无忧，但却须向人尽其才，物尽其用，地尽其利，货尽其通低头。

 

 

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